今年的金三银四，对99%的城市来说，已经结束了。
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之前，石榴叔在“16号内参”中分别对上海、杭州、北京、深圳、南京、苏州等热点城市做了详细分析。
最近在看评论区的时候，发现很多人在关注成都、武汉、合肥的楼市，还有人提到东莞和佛山。
这不是偶然。
还记得那句话？长期看人口，中期看土地，短期看金融。
中国房价的支撑逻辑已经从“总量增长”转向了“结构分化”。在总人口出现负增长的背景下，人口正在像抽水机一样，向少数城市聚集。
这个少数是指哪些城市？
1. 超级核心城市，北上广深，但它们不再无限吸人，而是在筛人。
不过北京算是一个例外，这几年一直在进行减量发展和非首都功能疏解。根据官方数据，2025年常住人口2180万人，较前一年减少3.2万人，自然人口也在减少。
2. 强二线核心城市，杭州、成都、武汉、南京、苏州、西安、长沙等，抢人大战已经打响。
像南京最近就喊出口号，力争“十五五”末（2030年）全市常住人口总量超千万。
3. 产业型黑马城市，比如合肥、无锡。从数据不难看出，年轻人开始在产业机会与生活成本之间，重新寻找平衡点。
冰山指数一季度的排行显示，合肥、无锡、佛山、青岛、大连、南昌、南通等城市的楼市一季度成交反弹非常明显。
人口流入本质上就是跟着工作机会走，这一点在当下体现得尤为突出。
02
过去几个月，楼市“小阳春”数据也验证了这个观点，两类房子卖得特别好。
1. 低总价，而且越来越低。
很多人看到上面这个表，都表示不可思议，居然低总价成交占比这么高。
买的都是刚需中的刚需，几乎都是外来人口（租金收益率已经高于银行存款利率），而且从我的调研看，贷款比例极高，普遍首付三成。
2. 学区房。虽然需求下滑，但不代表需求消失。
这个群体买房贷款的比例很低，至少五成，很多是七成以上，风险意识很强。
我把过去四个月，国内一二三线楼市政策做了一个分析，最后得出“一线松门槛、二线抢人才、三四线全覆盖”的结论。
为了帮助刚需买房，政府也是煞费苦心。
就拿无锡来说，昨天发布楼市新政，对购买新房按学历/技能分级补贴，大专（高级工）8万元，本科（技师）12万元，硕士（高级技师及以上）25万元，博士40万元，直接抵首付，不用等回款！
要知道无锡目前成交总价中位数才108万。这种补贴的力度，未来在产业型黑马城市中会进一步加大，不仅吸引人才，还能刺激楼市销售。
03
很多人可能会问，人口在向少数城市聚集，那剩下的怎么办？
一旦人口老龄化与持续流出叠加，部分中小城市就会陷入恶性循环。
截至2025年末，全国60周岁及以上老年人口达4.03亿，占比28.1%。
对于一二线城市来说，老龄化=银发经济，但对于人口持续流出的城市来说，是需求萎缩与财政承压的开始，也是结局。
今天石榴叔写这篇文章，其实是把我分析楼市的基础逻辑和大家分享，建立在长期数据分析的基础上，过往的经验已经失效。
人口流动的方向，就是楼市分化的方向。这个逻辑，同样适合对某一个区域进行分析。
房地产正在回归它的本质，跟着人走，跟着产业走，跟着真实需求走。
下周，准备写写让人看不懂的贵阳楼市，号称被低估的潜力之城。
明明产业规模起来，在很多野榜上，它是2025年全国人口净流入排行第二，为什么楼市一跌再跌？
这是一个很好的案例。看明白贵阳，你能看懂更多。
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